סביוני אלקנה בע"מ נ' תנופה פיתוח והשקעות בע"מ ואח'

פסק דין

רקע עובדתי ותמצית הטענות

1.ביום 4.1.04 התקשרה התובעת עם נתבעת 1 בהסכם לרכישת הזכויות בקרקע הידועה כחלקה 168 בגוש פיסקאלי 3, באדמת כפר מסחה (להלן – המקרקעין). בו ביום, נחתם הסכם דומה עם נתבע 3 באשר לאותם מקרקעין. בהסכמים נאמר, כי נתבעת 1 ונתבע 3 היו, כל אחד מהם, בעלי מחצית מזכויות הבעלות במקרקעין (הסכמים אלו יכונו להלן – ההסכם או ההסכמים, לפי העניין). כאמור בכל אחד מן ההסכמים, התמורה הכוללת שתשולם בגין כל הסכם הינה סך של 220,000 דולר (בסך הכל 440,000 דולר בגין כל המקרקעין), ותנאי מתלה לתחולתם היה השלמת רישום ראשון של המקרקעין תוך פרק זמן קצוב, או תוך פרק זמן אחר שיוסכם.

2.באותה העת, היה תלוי ועומד לפני "הוועדה לרישום ראשון לנכסי נדל"ן שטרם נרשמו - בית-אל" (להלן – הוועדה), הליך לרישום ראשון של המקרקעין על שם נתבעת 1. זאת, בהתאם לבקשת נתבעת 1, כפי שהוגשה עוד ביום 14.5.03 באמצעות עו"ד חנוך קליין, קודם כריתת ההסכמים. לבקשה זו הוגשו התנגדויות מטעם הממונה על הרכוש הממשלתי הנטוש, וכן מטעם מר אבראהים חסן חאלד רדאד, מבני משפחת הבעלים הרשומים בספרי מס רכוש.

3.קרוב לשנתיים לאחר חתימת ההסכם, בדיון שנערך בפני הוועדה ביום 8.12.05, לאחר מספר בקשות דחייה מטעם מבקשת הרישום, נתבעת 1, אחר שעדיה לא התייצבו לדיונים בפני הוועדה, הודיעו באי כוח נתבעת 1, כי הם מעדיפים לחזור בהם מבקשת הרישום, על מנת לפתוח תיק במועד אחר. הוועדה מחקה את הבקשה, תוך חיוב נתבעת 1 בהוצאות. הלכה למעשה, עד עצם היום הזה לא הושלם ההליך לרישום ראשון על שם נתבעת 1. התובעת, מצידה, מנהלת מזה שנים אחדות הליך לרישום ראשון של המקרקעין על שמה שלה, הליך שלדבריה כלל איננו מתבסס על המסמכים שהיו בבסיס בקשתה של נתבעת 1 לרישום ראשון.

4.לטענת התובעת, היא שילמה לנתבעים על חשבון המקרקעין סך 1,511,345 ₪, אשר שוויו ביום הגשת התביעה, לאחר שערוך, סך 2,408,747 ₪. לטענתה, על פי הוראות ההסכמים, חייבים היו הנתבעים לדאוג לרישום המקרקעין על שם התובעת, ואם לא כן, זכאית התובעת לבטל את ההסכמים, כך שהתמורה, בצירוף פיצוי מוסכם בסך 10% ממנה, יושבו לה. בהקשר זה, מפנה התובעת להוראות סעיפים 9, 10 ו-11 בהסכמים, שזו לשונם:

"9. א) המוכר מתחייב לרשום את הרישום הראשון של החלקה בספרי המקרקעין תוך 18 חודש מיום חתימת ההסכם ולהמציא כל מסמך שיידרש לשם כך ובאם אין התנגדות אחרי שלב ה"כשף", ימשיך ברישום הקונה בעצמו. במידה והמוכר לא ישלים את הליך הרישום בעצמו, יועבר הטיפול לעו"ד שיהא מקובל על הקונה לשם השלמת הרישום ושכר טרחתו ישולם ע"י המוכר.

ב) רישום הזכויות ברישום ראשון ע"ש הבעלים המקורי ובאם יש התנגדות גם העברה מהבעלים המקורי למוכר הוא תנאי מתלה בהסכם זה.

10. א) היה ולא יתקיים האמור בס' 9 מכל סיבה שהיא, שאינה נובעת מהפרת ההסכם ע"י המוכר, תהא הברירה ביד הקונה לבטל את ההסכם ולקבל השבת כל הכספים ששולמו על ידו למוכר עד אותו מועד תוך 30 יום ממתן ההודעה בכתב למוכר על ביטול ההסכם.

ב) היה והחליט הקונה להאריך המועד לביצוע ההסכם, יודיע על כך למוכר וההסכם יישאר בתוקפו עד לאותו מועד.

11. היה והפר המוכר את ההסכם הפרה יסודית ולרבות אם יתברר כי זכויות הבעלים המקורי ו/או מי שבאו מכוחו אינם כמוצהר ע"י המוכר, מכל סיבה שהיא, לרבות פגמים בזכות הבעלים ו/או פגמים בייפוי הכוח ו/או עקב אי קבלת היתרים כדין ייחשב הדבר הפרה יסודית של הסכם ע"י המוכר והמוכר מתחייב לפצות את הקונה בפיצויים מוסכמים מראש בשיעור 10% מהתמורה הכוללת ו/או מבלי לגרוע מזכות הקונה לסעד של אכיפה ביצוע בעין, וכן אם הפר הקונה את ההסכם הפרה יסודית".

לתובענתה צירפה התובעת פנייה אל הנתבעים באמצעות עו"ד קליין, מיום 18.1.07, בדבר ביטול העסקה הנוגעת למקרקעין ודרישה להשבת הכספים ששולמו, בצירוף פיצוי מוסכם (נספח ד' לתובענה). כן צורף מענה של עו"ד יגאל חקק בשם הנתבעים מיום 15.2.07, כי יבדקו את העניין וישיבו (נספח ה' לתובענה). פנייה חוזרת בשם התובעת נעשתה ביום 6.3.07 (נספח ו' לתובענה).

5.נתבע 2 טען, במסגרת בקשת רשות להתגונן שהוגשה מטעמו ומטעם נתבעת 1, כי המציא לתובעת מסמכים תקינים ומאומתים לשם העברת הזכויות במקרקעין, וכי המטלה של ביצוע הרישום הוטלה על התובעת. בתצהיר שהוגש בתמיכה לבקשת הרשות להתגונן מטעמו טען, כי התובעת נהגה בחוסר תום לב בתהליך הרישום הראשון, וכי מי שייצג אותה בעת חתימת ההסכמים, עו"ד דניאל קרמר, הופיע בדיוני הוועדה כב"כ המדינה והביע את התנגדותו לרישום המקרקעין על שם הנתבעים. התובעת הייתה מודעת לתהליך הרישום הראשון, לרבות למשיכת הבקשה מן הוועדה, אשר נעשתה בהתאם להוראת מר יואל נדב, מנהל התובעת, והיא פעלה בחוסר תום לב כאשר נקטה בהליך נוסף לרישום המקרקעין על שמה, מבלי ליידע את הנתבעים.

6.נתבע 3 טען, במסגרת בקשת רשות להתגונן שהוגשה מטעמו, כי התובעת הפרה את ההסכם עמו, כאשר העבירה לידיו סך 91,000 דולר על חשבון המקרקעין, אף שהיה עליה להעביר סך 198,000 דולר. התובעת אף פתחה בשנת 2009 תיק חדש לרישום המקרקעין, ונטען כי ניהולו של הליך זה במקביל, כמו גם אי אזכורה של עובדה זו בכתב התביעה, מהווה חוסר תום לב. עוד נטען, כי עצירת תהליך הרישום הראשון בסמוך למועד חתימת ההסכמים, נעשתה לפי בקשתו של מר יואל נדב, מנהל התובעת, וכי התובעת איננה זכאית להשבת הכספים, אלא לאחר שתינתן הודעה סופית שלא ניתן לרשום את המקרקעין. לטענת נתבע 3, הוא מעולם לא ראה את המכתב בדבר ביטול העסקה, התשובה לו והתזכורת (נספחים ד', ה', ו' לתובענה). עוד נטען, כי ביום 25.6.09 נחתמה התחייבות על ידי עו"ד יעקב הימלפרב, ב"כ התובעת, אשר לפיה לנוכח קבלת תצהיר מאת מר אברהים חסן חאלד רדאד, אשר התנגד בשעתו לרישום המקרקעין ברישום ראשון, ובכפוף לשיתוף פעולה לרישום המקרקעין, לא יהיו לתובעת טענות כלפי נתבע 3, וכי אם ההליך לרישום המקרקעין על שם התובעת יכשל, יירשמו על שם התובעת מקרקעין חלופיים. נתבע 3 אף הצהיר, כי את הסך שהועבר אליו – 91,000 דולר – הוא מוכן להשיב לתובעת, לפנים משורת הדין, אף שהתובעת הפרה עמו את ההסכם ולא העבירה לידיו סכומים שהיה עליה לשלם.

בהתייחס לערבות נתבע 3 לנתבעים 1 ו-2 נטען, כי אף שבהסכם נכתב כי נתבע 3 יהיה ערב, בפועל, לא נחתם כתב ערבות על ידי נתבע 3. כראיה לכך, הפנה נתבע 3 למסמך שעליו חתם, ובו אישר ביום 19.7.04 לעו"ד אורן כמוס, ב"כ התובעת (נספח 4ז' לכתב התביעה), קבלת סך 10,000 דולר. במסמך זה מציין נתבע 3 כי הוא ערב. לטענת נתבע 3, במסמך מיום 19.7.04 נעשה הוא ערב לסך 10,000 דולר בלבד, עניין המלמד על כי בעת חתימת ההסכם המקורי (4.1.04) לא היה ערב כלל ועיקר.

7.בהחלטה מיום 7.3.13 ניתנה לנתבעים רשות להגן. בהמשך, ביום 25.6.13, נקבע מועד להגשת תצהירי עדות ראשית מטעם התובעת, ואף נקבע מועד שעד אליו רשאים הנתבעים, אם יחפצו בכך, להגיש תצהירים, מעבר לאלו שהוגשו בתמיכה לבקשת הרשות להגן. הנתבעים לא הגישו תצהירים נוספים, כך שכתצהירי העדות הראשית מטעמם שימשו התצהירים בתמיכה לבקשת הרשות להגן.

8.ביום 13.11.13 נחקרו המצהירים – מר יואל נדב, מטעם התובעת; נתבע 2, מר יואל גבאי, מטעמו ומטעם נתבעת 1; ונתבע 3, מר אחמד ראשד מנוסה סלאמה. ביום 21.11.13 נשמעו סיכומים בעל פה, לאחר שנקבע מועד להגשת טיעון בכתב. למועד זה לא התייצב נתבע 2, אך הותר לו, לפנים משורת הדין, להשלים טיעון בכתב, כפי שנעשה באיחור. תגובת התובעת לסיכומים אלו הוגשה ביום 8.12.13.

9.ימים אחדים לאחר השלמת הסיכומים, ביום 11.12.13, פנה נתבע 3 ב"בקשה בהולה לצרוף ראיה ולתיקון כתב הגנה" (להלן – הבקשה הבהולה), תוך שהוטעם בתגובה לתשובה לבקשה, כי נתבע 3 איננו עותר לקיום דיון בעקבות הגשת הראיות, אם תקובלנה, אלא כי מבקש הוא שהתובענה תידחה לנוכח הראיות כשלעצמן (סעיף 33 לתגובה, וכן סעיפים 26-27 לבקשה הבהולה גופה).

אחר שעיינתי בחומר שהובא בפניי, כפי שאפרט, מצאתי כי אין הצדקה להתיר לנתבע 3 לתקן את כתב ההגנה בשלב מאוחר זה של הדיון, לאחר שהסתיימה שמיעת הראיות ושלב הסיכומים הושלם. מספר שיקולים הביאו למסקנה זו. השיקול העיקרי הוא, שעיון מעמיק במכלול מלמד, שאף אם יתוקן כתב ההגנה, לאחר סיום הסיכומים, ואף אם יוכח הנטען בידי נתבע 3, הרי שבהתחשב בניתוח הכולל, אין בדברים כדי לשנות את תוצאת פסק הדין. במצב דברים זה ברור, כי אין הצדקה להתיר תיקון כתבי טענות בשלב כה מאוחר, כמו גם הוספת ראיה. ניתוח מכלול הראיות והטיעונים שבאו לפניי יפורט אפוא, תוך התייחסות לאמור בבקשה הבהולה.

דיון